Das Baulandmobilisierungsgesetz soll den Wohnungsbau erleichtern und der Wohnungsknappheit in deutschen Metropolen entgegenwirken. Es ist am 23. Juni 2021 in Kraft getreten. Keine fünf Monate später hat Hamburg als Folge Verordnungen erlassen und vollständig umgesetzt. Hamburg setzt damit als erstes Bundesland die zur Verfügung gestellten Instrumente des Baulandmobilisierungsgesetzes um.
Das verabschiedete Umwandlungsverbot reiht sich in eine Vielzahl an umgesetzten Maßnahmen zum Schutz der Mieterinnen und Mieter in Hamburg ein. Sie sollen vor allem
- vor überhöhten Wiedervermietungsmieten (sog. Mietpreisbremse),
- vor übermäßigen Miterhöhungen durch die Kappungsgrenzenverordnungen,
- vor Zweckentfremdungen sowie
- vor Kündigungen nach Wohnungsumwandlungen durch die sog. Kündigungsschutzfristverordnung, geschützt werden.
Hamburger Rechtsverordnung für ein „Baugebot“
Der Hamburger Senat hat bereits am 13. Juli 2021 eine Rechtsverordnung auf Grundlage des § 201a BauGB erlassen. Diese beinhaltet die Ermächtigung den Wohnungsbau anzuordnen, soweit das für nötig erachtet wird. Ebenfalls zielt die Rechtsverordnung darauf ab, dass das Land Hamburg häufiger von ihrem kommunalen Vorkaufsrecht (vgl. § 201a S. 2 BauGB) Gebrauch machen soll. Die Kriterien, nach welchen das Merkmal des „angespannten Wohnungsmarktes“ im Sinne des § 201a BauGB erfüllt sein soll, sind die Folgenden:
- deutlich stärkerer Anstieg der Mieten als im bundesweiten Durchschnitt,
- die durchschnittliche Mietbelastung der Hamburger Haushalte liegt deutlich über dem bundesweiten Durchschnitt,
- die Wohnbevölkerung wächst, ohne dass benötigter Wohnraum geschaffen wird,
- es existiert geringer Leerstand.
Soweit nach diesen Kriterien von einem „angespannten Wohnungsmarkt“ ausgegangen wird, kann das Land anordnen, dass (freistehende) Grundstücke zur Schaffung von Wohnraum bebaut werden müssen. Unbebaute/ungenutzte Grundstücke sollen so der Spekulation entzogen werden.
Damit hat Hamburg als erstes und bisher einziges Bundesland von der Ermächtigung zum Erlass einer Verordnung auf Grundlage des § 201a BauGB Gebrauch gemacht.
Durch die Einordnung des Stadtgebietes als „angespannter Wohnungsmarkt“ ergeben sich für Bauherren weitreichende Möglichkeiten bei der Realisierung von Wohnungsbauprojekten. Der im Rahmen der Novellierung des Baugesetzbuches neu eingeführte § 31 Abs. 3 BauGB, der eine Einordnung als „angespannter Wohnungsmarkt“ voraussetzt, ermöglicht eine Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans. Das gilt auch für den Fall, dass die Grundzüge der Planung berührt werden. Es besteht also die Möglichkeit, insbesondere vor dem Hintergrund der veralteten und nicht mehr zeitgemäßen Bebauungsplänen, entgegen den Grundzügen der Planung zugunsten des Wohnungsbaus neue und bisher unzulässige Wohnungsbauprojekte über die Erlangung einer Befreiung zu realisieren.
Hamburger Rechtsverordnung für ein „Umwandlungsverbot“
Als zweites Bundesland hat Hamburg am 02. November 2021, durch den Erlass einer Verordnung auf Grundlage des § 250 Abs.1 S. 3 BauGB, ein sog. Umwandlungsverbot von Miet- in Eigentumswohnungen verabschiedet. In der Hansestadt ist zukünftig die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen mit mehr als fünf Wohneinheiten genehmigungspflichtig. Dabei dürfte die Erteilung einer (Ausnahme-) Genehmigung nur unter wenigen Bedingungen möglich sein (abrufbar unter: Das Umwandlungsverbot: Das trojanische Pferd des Baulandmobilisierungsgesetzes. – BUSE)
Vorbild: die Soziale Erhaltungsverordnung
Das am 02. November 2021 verabschiedete „Umwandlungsverbot“ soll die positiven Effekte der sog. sozialen Erhaltungsverordnung im gesamten Stadtgebiet ermöglichen. Die soziale Erhaltungsverordnung findet bereits in 16 Wohngebieten in Hamburg Anwendung. Sie schützt die ansässige Wohnbevölkerung u.a. durch die Geltung einer Genehmigungspflicht bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen vor Verdrängung. Laut Hamburger Senat sind in diesen 16 Quartieren im Zeitraum von 2015 bis 2019 lediglich 588 Genehmigungen erteilt worden.
Die Wirkung für den Immobilienmarkt bleibt abzuwarten
Die Genehmigungspflicht zur Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen besteht, wie auch das Baulandmobilisierungsgesetz, zunächst bis zum 31. Dezember 2025. Trotz aller Kritiken, insbesondere aus der Privatwirtschaft, dürfte die zeitliche Beschränkung keinen Endzeitpunkt, sondern eine zeitliche Zwischenfrist darstellen. Bis zum Ende der angesetzten Wirkungsdauer der Verordnung erscheint es nahezu unmöglich, die immer stärker ausgeprägte asymmetrische Entwicklung zwischen dem verstärkten Bevölkerungszuwachs in die Metropolen und der fehlenden Verfügbarkeit von (bezahlbarem) Wohnraum eminent zu begegnen. Deshalb könnte die Genehmigungspflicht auch nach 2025 gelten.
